龙头地产基金有哪些(现在该买地产龙头)

作者:朱酒

逆市走强,买地产龙头,还是买地产指数基金

龙头地产基金有哪些

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1、买地产龙头还是买地产指数基金?

2020年TOP100房企操盘口径销售金额达到11.48万亿,同比涨13.3%;权益金额达到9.45万亿,同比上涨10.8%。2020年10强的门槛上升至2404.2亿,同比增18.5%;30强门槛同比增16.8%;50强门槛同比增长26.8%。

地产近几年一直都是头部化,三道红线出台会更加剧这一趋势的形成,龙头房企未来的市场份额会越来越大,越来越多的小房企只能通过和大房企合作的形式来维持生计,有些甚至不得不卖出土储,退出行业。

我一直不建议去买地产行业指数,里面的很多中小企业会明显拉低整体增速,即便一些规模较大的企业,经营质量也不是太理想。买地产就要买优质龙头企业,他们未来的成长空间与保险龙头相差不多,但目前的估值明显偏低,安全性和弹性会好一些。

存量市场买龙头,增量市场买ETF。

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2、房企多元化会成功吗?

每个行业都有做多元化的,只不过是不如房企这么引人瞩目。多元化的过程中,原有的优势无法体现,需要重新开始,以一个挑战者的身份进入一个新行业,这个过程是艰难的,要么有过人的技术,要么就得有过人的资本。

房企的优势就是钱多,花得起学费,所以尝试的动作比较多,幅度也比较大。大部分房企的多元化是与地产相关的,真正转型放弃主业,重新开始的往往都是在业内生存能力不足的小房企,这是优胜劣汰的结果。大房企搞主业之外的多元化,以前没有成功的,以后也很难有。除了行业的技术差异外,更重要的是心态。快钱赚惯了,循序渐进是很难的。

3、三道红线会提升房企利润率吗?

2020年的地整体来看还是比较贵的,二三季度溢价率一度达到15%以上,主要是流动性放大,利息又大幅下降,有些房企手里的钱多了,还有一些手里土储不足,就纷纷出手抢地。

但这种过热直接导致项目的利润率大幅下滑,4%的净利润率在当前是一个常见现象,尽管可以通过快周转提升一些IRR,但整体的风险还是比较大的。融创、万科这些大房企去年拿地势头都明显放缓,主要是一些手里土储不足的房企在补库存,还有一些想要冲规模的房企在冲流量。

三道红线出台之后,土地市场明显降温,虽然年底有所反弹,但从整体趋势上来看,2021年不会再出现那种疯狂抢地的情况了,毕竟各家手里都比以前紧。这对行业是件好事,会直接提高项目利润率,未来几年的行业整体利润率也会相应提升。2016、2017年那种高价拿地然后被限价的情况,是有一定的突发性的,不是常态。

4、房企负债率低是优势吗?

很多人担心房企的负债率太高,尤其是担心表外负债。对头部房企来说,每一家都有表外负债,每一家都有股权交易,这并不可怕,是很正常的。而小房企会少些,主要是品牌力不够,合作的机会有限。就房地产这个行业而言,和银行、保险一样,归根结底的经营逻辑,都是如何把负债用好。没有负债,银行、保险和房企就都没有投资价值了。

负债不可怕,只要有足够的资产和收益来匹配。如果买负债率太低的房企,还不如去买一些稳定的银行股和公共事业股。做地产股的投资,一定要先搞清负债到底意味着什么,否则还是远离为妙。

5、房地产长期发展的基本逻辑是什么?

十五年之后,中国的人均GDP会超过2万美元,预计会有4亿人达到现在日本的平均GDP标准,这个购买力相当于3个日本,或者是整个西欧。如此富裕的人群,如此强大的购买力,会甘心住在那些不封闭、没有物业管理、渗水透寒、无处停车、30年房龄的老建筑里吗?把这个问题想清楚,就明白了中国房企的未来了。

房地产开发,每年为国家贡献的直接收入就超过10万亿,却总有人怀疑调控是为了扼杀它。要想跨过高山,靠得是自己的两条腿,而不是山倒下。科技、医药是因为房地产发展太快而落后于老美的吗?有了房地产的资金贡献,我们才有机会完成科技的跨越式成长,如果房地产出现大问题,一切都无从谈起。

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